Giriş
Kira sözleşmeleri, taraflar arasında uzun yıllar sürebilen hukuki ilişkilerdir. Ancak ekonomik koşullardaki değişiklikler, zamanla mevcut kira bedelinin güncelliğini yitirmesine neden olabilir. Kiracı, kira bedelinin piyasa koşullarına göre fazla olduğunu düşünebilirken; kiraya veren ise bedelin düşük kaldığını savunabilir. Bu gibi durumlarda taraflardan biri, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre bu dava yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için mümkündür. Genel kira sözleşmeleri veya hasılat kiraları bu kapsamda değerlendirilmez. Kira tespit davasının temel amacı, kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesini sağlamak ve olası uyuşmazlıkları mahkeme yoluyla çözmektir.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı, Süresi ve Mahkeme Süreci
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m. 344’e göre kira bedeli belirlenirken; TÜFE oranı, emsal kiralar ve kiralananın durumu göz önünde bulundurulur. Beş yılı aşan sözleşmelerde mahkeme hakkaniyete göre yeni bir kira bedeli belirleyebilir.
TBK m. 345 ise davanın açılma süresini düzenler. Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce dava açılmış olmalı ya da yazılı ihtar çekilmiş olmalıdır. 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kira tespit davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuğa başvurmadan açılan davalar usulden reddedilebilir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davası açmak için belirli bir hak düşürücü süre yoktur. Ancak 5 yıldan önce açılan davalarda, belirlenebilecek yeni bedel TÜFE oranını geçemez. 5 yılın sonunda ise emsal kiralar, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak serbest değerlendirme yapılabilir. Yargıtay kararlarında, 5 yılı aşan sözleşmelerde her kira yılı için tespit davası açılabileceği belirtilmektedir.
Kira Bedelinin Tespitinde Mahkemenin Dikkate Aldığı Kriterler
Kira tespit davasında mahkeme, kira bedelini belirlerken Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddeleri çerçevesinde belirli kriterlere dayanarak karar verir. Kiralananın durumu, TÜFE oranı, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi, bu davalarda dikkate alınan temel unsurlardır.
• Beş yıllık süre dolmadan açılan kira tespit davalarında, TBK m. 344/2 gereğince mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli TÜFE oranını aşamaz.
• Beş yıl tamamlandıktan sonra veya uzun süreli kira sözleşmelerinde açılan davalarda, TBK m. 344/3 uyarınca TÜFE sınırı ortadan kalkar.
Bu durumda mahkeme, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi gibi ek kriterleri de dikkate alarak serbest değerlendirme yapabilir. Kira bedelinin tespiti sırasında mahkeme şu unsurları inceler:
• Kiralananın fiziksel ve çevresel durumu: Konumu, cephesi, bina içindeki yeri, manzarası, malzeme kalitesi ve bakım durumu.
• Emsal kira bedelleri: Bölgede benzer taşınmazların kira değerleri karşılaştırılır, emsaller bilirkişi raporuyla belirlenir.
• Kullanım amacı: Mesken veya işyeri olarak kullanılmasının kira bedeli üzerindeki etkisi.
• Kiracının durumu: Uzun süredir aynı yerde oturması ve kiracı lehine uygulanabilecek hakkaniyet indirimi gibi faktörler.
Ayrıca, kira tespit davalarında belirsiz veya kısmi dava açılamaz. Davacı, mahkemeden belirli bir kira bedeli talep etmek zorundadır. Bu nedenle, dava açılırken istenecek kira bedelinin doğru belirlenmesi büyük önem taşır. Yanlış hesaplanan bir kira bedeli, mahkemede davanın olumsuz sonuçlanmasına neden olabilir. Talep edilen kira bedelinin emsallere uygun olması, bilirkişi raporlarıyla desteklenmesi davanın seyri açısından kritik öneme sahiptir.
Hukuki Süreçte Profesyonel Destek
Kira tespit davaları, teknik ve hukuki bilgi gerektiren bir süreç olup, hatalı başvurular hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, kira bedelinin doğru belirlenmesi, bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi ve hukuki sürecin eksiksiz yürütülmesi büyük önem taşır. Avukatlık Kanunu gereği, hukuki danışmanlık ve mahkemelerde temsil yetkisi yalnızca avukatlaraaittir. Sürecin sağlıklı ilerlemesi ve hak kaybı yaşanmaması için yetkin bir avukattan destek almanız önemlidir.
Av. Murat Can Özgün
