Giriş
Kira sözleşmeleri uzun yıllar boyunca devam edebilen hukuki ilişkiler olup, ekonomik koşullar zaman içinde değiştiğinde mevcut kira bedeli taraflardan biri için adaletsiz hale gelebilir. Kiracı, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yüksek olduğunu iddia ederken, kiraya veren ise kira bedelinin düşük kaldığını ileri sürebilir. İşte bu gibi durumlarda, kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında mümkündür. Genel kira ve hasılat kiralarında bu dava açılamaz. Davanın temel amacı, taraflar arasında anlaşmazlık yaşanması durumunda mahkeme kararıyla adil bir kira bedelinin belirlenmesini sağlamaktır. Bu yazıda, kira tespit davasının ne olduğu, hangi şartlarda açılabileceği ve uygulama esasları hakkında detaylı bilgiler sunulacaktır.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı, Süresi ve Mahkeme Süreci
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddeleri kapsamında düzenlenmiştir. TBK madde 344’e göre, kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE oranı, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu dikkate alınır. Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde mahkeme, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilir. TBK madde 345 ise, mahkemece belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanabilmesi için dava açma süresine dikkat edilmesi gerektiğini düzenler. Dava, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce açılmış olmalı veya kiracıya ihtarname gönderilmelidir. 1 Eylül 2023 itibariyle kira tespit davalarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Taraflar, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorundadır. Arabuluculuğa başvurmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kanunen kira tespit davası açmak için belirlenmiş bir süre bulunmamaktadır. Ancak 5 yıllık süre dolmadan açılacak kira tespit davalarında, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli TÜFE artış oranını aşamaz. Beş yılın sonunda ise mahkeme, emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu ve hakkaniyet ölçütlerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir. Yargıtay’ın bazı kararlarına göre, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ilk uzama yılı ve devam eden yıllar için kira tespit davası açılabilir. Ancak bazı kararlarında 6. yıldan itibaren kira tespiti yapılabileceği belirtilmiştir. Bu nedenle kira tespit davası açmadan önce sözleşmenin süresi ve hukuki durumu dikkatle incelenmelidir. Yetkili ve Görevli MahkemeKira tespit davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise, sözleşmede farklı bir yetkili mahkeme belirlenmiş olabilir.
Kira Bedelinin Tespitinde Mahkemenin Dikkate Aldığı Kriterler
Kira tespit davasında mahkeme, kira bedelini belirlerken Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddeleri çerçevesinde belirli kriterlere dayanarak karar verir. Kiralananın durumu, TÜFE oranı, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi, bu davalarda dikkate alınan temel unsurlardır.
• Beş yıllık süre dolmadan açılan kira tespit davalarında, TBK m. 344/2 gereğince mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli TÜFE oranını aşamaz.
• Beş yıl tamamlandıktan sonra veya uzun süreli kira sözleşmelerinde açılan davalarda, TBK m. 344/3 uyarınca TÜFE sınırı ortadan kalkar.
Bu durumda mahkeme, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi gibi ek kriterleri de dikkate alarak serbest değerlendirme yapabilir. Kira bedelinin tespiti sırasında mahkeme şu unsurları inceler:
• Kiralananın fiziksel ve çevresel durumu: Konumu, cephesi, bina içindeki yeri, manzarası, malzeme kalitesi ve bakım durumu.
• Emsal kira bedelleri: Bölgede benzer taşınmazların kira değerleri karşılaştırılır, emsaller bilirkişi raporuyla belirlenir.
• Kullanım amacı: Mesken veya işyeri olarak kullanılmasının kira bedeli üzerindeki etkisi.
• Kiracının durumu: Uzun süredir aynı yerde oturması ve kiracı lehine uygulanabilecek hakkaniyet indirimi gibi faktörler.
Ayrıca, kira tespit davalarında belirsiz veya kısmi dava açılamaz. Davacı, mahkemeden belirli bir kira bedeli talep etmek zorundadır. Bu nedenle, dava açılırken istenecek kira bedelinin doğru belirlenmesi büyük önem taşır. Yanlış hesaplanan bir kira bedeli, mahkemede davanın olumsuz sonuçlanmasına neden olabilir. Talep edilen kira bedelinin emsallere uygun olması, bilirkişi raporlarıyla desteklenmesi davanın seyri açısından kritik öneme sahiptir.
Hukuki Süreçte Profesyonel Destek
Kira tespit davaları, teknik ve hukuki bilgi gerektiren bir süreç olup, hatalı başvurular hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, kira bedelinin doğru belirlenmesi, bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi ve hukuki sürecin eksiksiz yürütülmesi büyük önem taşır. Avukatlık Kanunu gereği, hukuki danışmanlık ve mahkemelerde temsil yetkisi yalnızca avukatlaraaittir. Sürecin sağlıklı ilerlemesi ve hak kaybı yaşanmaması için yetkin bir avukattan destek almanız önemlidir.
Av. Murat Can Özgün
